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房子烂尾,可以找律师打官司停贷吗?

山丘2个月前60浏览量

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作者 / 徐斌

可以,但是不要报太高的心理预期。

停贷有两种,一种是退房,一种是要房。

退房,贷款合同可以解除,后面的贷款不还了,已经还的找开发商要。这个模式的风险有三:1、房价涨了,退房买不起房;2、开发商没钱,退房首付怎么办?3、业主优先权的认定,要求支付大部分购房款,首付一般都是 30%。

所以大多数情况下业主会选择要房,避免上述风险。

要房的情况下,要知道贷款实际上总是要还的,无非就是这么还还是那么还。

现在楼市保交房的大背景下,银行一般都会给出一些政策,你打个 95588(如果是工行)找你的信贷专员,问问有没有类似政策,如果有,你考虑接受不接受。

可以通过律师帮着争取类似的政策。

这些个政策具体是怎么样呢?由于大家贷款银行都不一样,不同银行政策不同,甚至不同人的政策也可以不一样。

银行是通过和业主签订一个还款的补充协议,来实现暂时的 “不还”。

比如银行和你约定,从 2022 年 10 月 1 日,到 2023 年 4 月 1 日,这六个月每个月还 100 块钱,剩下的部分摊到后面。这样你在这期间可以就象征性的扣掉 100 块钱,就算成功还款,不需要上征信。

这里我顺便提一嘴:征信和失信执行人是两个概念,征信就是你贷款时候拉的那个 “还款记录” 单子,保存五年,影响你买房申请贷款的。

通过争取,银行的 “停贷” 能达到什么条件呢?目前我们争取的最差的条件是延期 3 个月,最好的是延期到交房,大部分都是在延期 6 个月到 1 年。有些银行甚至可以减免利息。

但是我们在实践中遇到的问题,就是大部分情况下业主都对 “维权” 感兴趣,但是对维权的结果本身不接受。如果银行同意延期一年,业主就说要延长到交房,如果银行同意六个月,就说要一年。

还有就是涉及到利息问题,比如不久前一个客户就说,中间停贷这段时间不应该收利息。因为停贷的前提完全是银行为了安抚业主提出来的政策,所以这些政策可以调整的空间并不大,如果花很大力气在纠结这点利息上,对烂尾楼维权业主来说可谓本末倒置。

停贷说到底只是烂尾楼主线任务的一个支线,就是我们盖房子的同时顺便解决一下贷款问题,为那些有还款 “抵触心理” 的业主争取一点精神抚慰。

这些业主其实大部分并不是没钱还款,而是有如下观点:

1、烂尾楼毫无希望,把贷款停掉,再慢慢维权。

2、房子烂尾,还款 = 损失。

3、停贷简单,盖房子难,先做简单的,再做难的。

这几个观点都过于高估了盖房子的难度,而低估了停贷的难度。

盖房子在 “保交楼” 大的政策背景下,在法律上对业主相对有利的业主优先权基础上,其实只要 “抛开” 银行和一般债权人,并不存在太大障碍。之所以烂尾楼会一直烂尾,很多都是在如何保 “银行”“一般债权” 甚至 “开发商多少赚一点” 上浪费了不少时间。

而停贷说到底,是基于银行害怕被处罚,他一般是基于两个违法点,其一是没有放款至监管账户,其二是未封顶放贷,但是实务中这个行政处罚的金额和银行犯的过错一点都不匹配,比如罚款 50 万,比如督促整顿什么的,甚至有银监会认为,烂尾楼找专班,和他们已经没关系了。那么各个银行看处罚如此轻,给出什么样的条件,就高度依赖于银行的策略。

所以房子烂尾,可以找律师,解决烂尾楼,顺手停贷,能停就停,有什么条件就拿什么条件。而不能是专门找律师就光为了停贷。

有的项目现在看似能 “保交楼”,但是也有不少是 “假复工”,或者计划尚未成熟,光是个 “好消息”。保交楼最关键的问题是解决资金问题,而资金问题必须是非常充足的,且要覆盖掉债权,这个在大多数项目,无论条件好坏都很难做到,如果不走法律程序减债,就很难筹措这么大笔的资金。而一旦走法律程序进行筛选,业主依然要面对一个未知程序中的各种麻烦。

多数情况下,全国大部分地区,处理烂尾楼案子有经验的领导、法官、律师(管理人)数量都是稀缺的,就导致现在几乎是一个项目一个方案,各种措施五花八门、层出不穷。我们穿梭在这些项目之间,每天都要学习新知识,有时候是见识脑洞,有时候是见识谎言,有时候是佩服天才的奇思妙想。

反观业主这边,思想高度统一,就是多数情况下你不会有一次以上的买烂尾楼维权经验,如果有,请你告诉我,下次你打算买哪套房子,你买在哪里我们就不买了。

来源:知乎

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