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聊一下组建业委会和改聘物业公司

山丘1个月前39浏览量

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@唐史主任司马迁:股票今天不聊了,聊一下组建业委会和改聘物业公司,这个估计疫后大家用得上。我这个经验,是好几年前的了,可能不一定契合现在的情况,仅供参考。

大多数业委会成立,都是为了把豺狼虎豹或者零作为的物业公司赶走。这种诉求,在疫情结束后会更强。

要成立业委会,首先要在小区内找到有战斗力的业主,这个非常重要。有几种人是合适的,一种是大业主,有好几套房的。律师也很好,打官司是这个过程少不了的。此外需要很多执行力强,爬楼要签名没怨言,时间还多的业主。如果小区里有离退休老干部愿意发挥余热的,那这个也好,关键时刻他们可以带人坐到一个办公室里跟对方耗。小区里有军人尤其是转业军官的,一定要联系上,有大用。

当然,大多数社区可能没这个条件,我只是说有这种的,一定要争取到。

第一轮统战的关键是:更专业的物业公司,可以提供更专业的服务,且对房价也好。

还有一种统战点是,去查公维的使用状况。如果你确定现在的物业,是偷鸡摸狗的,那么你去查公维,一查一个准,保证公维使用数据出来时,所有业主都会炸,电梯一年能偷几十万。

完成组织班底建设和统战后,在住建以及社区的指导下成立筹备组。那么接下来就到起草规章以及公示环节了。这个过程,不要搞发明,直接找几个成熟社区的模板比较一下,修修改改就好了,有律师的话,这个活他来。没有律师,懂公文写作的公务员也行。千万不要自己瞎干,后面会被各种自己挖的坑绊倒了。
公示之后,就是要签名了,这个难。难在很多人压根不关心,所以说前面统战要做好。人不关心,觉得你搞这个,也是黑乌鸦想捞钱啥的,各种难听的都有,且物业一准在这个时候搞破坏,搅混水。

这个时候要有大业主,就小区第一土豪,有的话他来,别问土豪有啥用,人钱多是有原因的,出招保准零。他砸钱且不当选业委会委员,核心诉求只有一个,房价要被维护到。如果没有大业主发力,那么靠爬楼。一个人爬自己所在的楼栋,是不能再少的配置了。且后续还要爬楼敲门好几次。最难搞定的是隐形业主,空置房的尤其难。你都找不到人。找不到这些人,凑到三分之二就难。

反正这过程就是不断要签名,等业主大会、业委会选举等等都跑完备案完成了,这时候大戏才刚刚开始。

到这个时候,大家都知道,哇靠,这事可能真的搞起来了,要换物业了。这时候水就更浑了。有些人会被老物业攻关,搅混水。有些人可能想聘请个质量更好的物业,涨点钱无所谓。有些人听到涨物业费,就开始骂街。有些人开始质疑你业委会的人是为私利,质疑你前面的章程有问题,投票签名有问题。诸如此类,你看了就炸毛。

但你得忍着,把大致物业费的区间定下来,定下来才好选聘物业公司。

其实才成立业主大会,业委会还没挂牌,各种物业公司的说客就来了,有些是某些人的家属,有些是其他裙带。你想为自己的社区负责,那么就必须选一个能盖住这些个关系户的。我个人的经验是,选大牌上市公司旗下的。实在不行,可以买一百股去骂董秘对不对。再不行,混进股东大会现场骂董事长。对骂谁怕谁,反正公司更怕丢脸,越大的公司,越不愿意丢脸。

千万别选小公司,质量不行,就是你搞业委会动机有问题,是为了从中获利。

公司选完了,是交接。大戏来了,太要命了。

不要等交接了再来交接,要提前搞清楚,自己小区的弱电井在哪,配电室在哪,泵房在哪,中控在哪。要发动群众,尤其是年轻的,男的,提前部署,保证交接当日每扇门都有 4 个男壮年看守。各种图纸一定要提前搞到,住建那都有,你业委会是可以要一份的。

还要有总后备。一栋楼十人的机动后备,以防被换的物业公司调其他小区的保安来阻挠。看官这会儿明白退役军人转业军官的用处了吧,一个顶十个。
交接要选在星期六一早开始,这样小区里人最多,能有最多业主下来应援。且一天搞不完,可以搞两天。这两天街道社区是不上班的,他们不上班最好,来了也是和稀泥。

交接之前提前报警,提前去派出所和所长副所长沟通清楚,把图纸标注出来,标注出可能会出事的地方,他们也会派辅警去和业主一起站岗。一般派出所听到这事,都头疼,因为在这之前,可能业委会就报警无数次了,所以即使头疼,派出所也希望交接成功一劳永逸。

最后就看前来交接的物业公司是否足够强大和专业了,有附属安保业务的公司,往往入驻会顺利很多。

至于新物业入驻后,千万不要惯他们毛病,有问题当场要求整改。你不摁住他,会惯出毛病。

开盘了,以后再码。

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